Elegia

Maîtriser la pratique de la fiscalité immobilière

Par Elegia

Objectifs

  • A l'issue de la formation, le participant doit être à même de déterminer les impacts fiscaux des opérations immoblières, de la construction à la cession de l'immeuble en passant par la location ou la structuration de l'acquisition et de la détention, ce qui suppose notamment d' :examiner le cadre fiscal des opérations immobilières applicable tant aux particuliers qu'aux entreprises ;analyser les mécanismes d'imposition des opérations immobilières et des profits qui en résultent ;apprécier l'intérêt du recours à des sociétés immobilières.

Programme

Choisir la structure juridique adéquate pour la détention de l'immeuble

  • Les différentes structures possibles : détention directe, via une SCI ou une SAS.
  • Les régimes fiscaux afférents.

Illustration : avantages et inconvénients des différentes structures

Analyser les impacts fiscaux liés à la construction de l'immeuble

  • Les profits de construction : régime fiscal applicable en fonction de la qualité du contribuable (personne physique, société de construction vente…).
  • Le régime TVA des opérations de construction : terrains à bâtir ; vente en état futur d'achèvement, ; opération de rénovation lourde ; régime de TVA sur la marge ; opportunité d'effectuer une option pour la TVA ; opération des marchands de biens.
  • Les droits d'enregistrement :
  • la taxe exigibile lors de l'achèvement ou de la vente de l'immeuble ;
  • régime de droit commun ;
  • régime de faveur et engagement de construire ou de revendre.

Cas pratique : identifier les impositions exigibles, de l'achat d'un terrain à la cession de l'immeuble bâti

Identifier les régimes fiscaux applicables en fonction du type de location retenu (meublée ou non) et choisir la structure juridique adéquate

  • L'imposition des résultats en fonction de la qualité du bailleur et du local.
  • La location par une société soumise à l'IS.
  • La location par une SCI.
  • La location nue par une personne physique :
  • imposition en revenus fonciers ;
  • dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel, Denormandie...).
  • Les loueurs en meublé professionnels ou non professionnels :
  • taxation en BIC ;
  • dispositifs de défiscalisation (LMP, Censi-Bouvard).

Cas pratique : comparer le résultat imposable en location nue et en location meublée

  • L'imposition des loyers à la TVA et à la CRL (contribution sur les revenus locatifs) :
  • TVA de plein droit ou sur option ; calcul du coefficient de taxation pour les immeubles mixtes ;
  • contribution sur les revenus locatifs.

Cas pratiques :

déterminer le revenu imposable de deux associés d'une SCI

déterminer la TVA déductible sur des dépenses relatives à un immeuble loué

Calculer les plus-values de cession de l'immeuble

  • L'imposition des plus ou moins-values selon la qualité du propriétaire :
  • plus-values des particuliers : cession d'immeubles, cession de titres de société à prépondérance immobilière ;

Cas pratique : calculer une plus-value de cession

  • plus-values professionnelles : régimes applicables (société IS ou non IS) ;
  • régime des marchands de biens.
  • La cession d'immeuble et les droits d'enregistrement.
  • La cession de l'immeuble et la TVA : régularisation de la TVA ; enjeu de l'opation à la TVA sur la cession d'un immeuble de plus de 5 ans.

Illustration : les cas d'application de la TVA sur le prix total ou sur la marge

Estimer l'impact des impôts locaux

  • Le calcul de la valeur locative foncière.
  • La révision des valeurs locatives foncières.
  • CET et locations immobilières.

Pédagogie

  • Vision globale de la fiscalité immobilièreNombreux cas pratiques pour évaluer et apprécier les impacts des choix fiscaux : location nue ou meublée, option ou pour la TVA etc...

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