Elegia

Être Gestionnaire d'immeubles de logement (Property Manager)

Par Elegia

Objectifs

  • Structurer ses connaissances juridiques sur la gestion locative de logements
  • Identifier et maîtriser les modalités opérationnelles de la gestion locative de logements
  • Conclure et gérer les baux
  • Évaluer les risques d'impayés et mettre en oeuvre un plan d'actions en vue du recouvrement

Programme

A. Bail d'habitation : réglementation et pratique juridique

2 jours

1. Apprécier le cadre juridique du bail d'habitation

  • Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron : identifier le régime applicable au logement loué
  • baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : dispositifs applicables
  • bail mobilité et contrat intergénérationnel
  • notion de résidence principale
  • notion de décence du logement et ses conséquences : décret du 9 mars 2017 relatif à l'intégration de la performance énergétique, loi ELAN
  • déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé
  • question de la sous-location
  • question de la location touristique et de la location meublée de courte durée
  • droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours

2. Conclure le bail et prendre des garanties

  • mandat de location/gérance
  • obligations en terme d'annonces
  • pièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?
  • refus de louer et fondements : critères de discrimination
  • rôle et montant du dépôt de garantie
  • garantie Visale, assurances loyers impayés et caution solidaire
  • répartition des honoraires entre le locataire et le bailleur
  • rédiger une clause résolutoire efficace

Cas pratique : rechercher l'erreur de rédaction d'une clause résolutoire

3. Établir le bail et déterminer le montant du loyer

  • situation du propriétaire et de son bien : démembrement de propriété, indivision, détention par une SCI
  • colocation, cotitularité du bail… : pièges à éviter lors de la rédaction et de la signature du bail
  • mise en oeuvre du bail type défini par décret de 2015
  • clauses obligatoires à insérer, clauses interdites
  • interdiction des clauses pénales et encadrement des clauses résolutoires
  • durée du bail
  • fixer le montant du loyer : conséquences de l'encadrement des loyers en zone tendue et du plafonnement des loyers à Paris depuis la loi ALUR et ELAN
  • documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques
  • que se passe-t-il en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Cas pratique : rédaction d'un bail

4. Gérer les baux en cours

  • prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réel
  • charges récupérables : règles et jurisprudences
  • critères de ventilation des charges
  • régularisation annuelle
  • prescription des loyers et charges
  • clause travaux
  • règles de répartition des travaux
  • troubles de voisinage
  • obligation de garantie du bailleur
  • réviser et réévaluer un loyer

Cas pratique : répartir les charges entre locataire et bailleur, calcul d'un loyer

5. Renouveler le bail

  • identifier les points de vigilance
  • proposer le renouvellement : les pièges de la procédure
  • modes de fixation du loyer du bail renouvelé

6. Agir et réagir lors de la fin du bail

  • question des réparations locatives
  • que faire en cas d'abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?
  • congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis, notice d'information du congé reprise et du congé vente
  • état des lieux
  • restitution du dépôt de garantie, décompte de fin de location
  • contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion

Étude de cas : analyser un état des lieux et retenue du dépôt de garantie

B. Charges récupérables et réparations locatives en immobilier résidentiel

2 jours

1. Charges récupérables entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989

  • périmètre de la loi du 6 juillet 1989
  • locations nues et meublées
  • analyse du décret 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables
  • point sur la jurisprudence relative aux charges récupérables

Quiz interactif : déterminer le caractère récupérable ou non d'une charge

2. Charges récupérables hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989

  • Code civil
  • baux commerciaux
  • loi de 1948
  • HLM, etc.

3. Contextes de la récupération des charges

  • immeuble collectif en copropriété : distinction entre les catégories de charges, analyse du principe d'utilité
  • immeuble monolocal (maison individuelle)
  • immeuble collectif en copropriété : références légales, exemples de répartition

Exercice pratique : répartir les charges de copropriété

4. Paiement et régularisation des charges

  • délai pour réaliser la régularisation
  • justification du montant à régulariser
  • impact de la régularisation sur la révision des provisions sur charges

5. Sortie du locataire au regard de la récupération des charges

  • arrêté provisoire
  • impact éventuel sur le dépôt de garantie
  • arrêté définitif

Cas pratique : l'arrêté provisoire suivi de l'arrêté définitif des charges

6. Réparations locatives entrant dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989

  • états des lieux d'entrée et de sortie
  • analyse du décret 87-712 du 26 août 1987
  • point en jurisprudence sur les réparations locatives
  • confrontation des obligations d'entretien de chacune des parties
  • incidences des accords collectifs de location
  • prise en compte de la vétusté
  • impacts sur le dépôt de garantie

Cas pratique : calculer une retenue sur dépôt de garantie en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie

7. Contentieux des charges récupérables et des réparations locatives

  • recours amiable et recours contentieux
  • délais de prescription depuis la loi Alur et complexité d'application

C. Assurances et gestion d'immeubles : gérer ses contrats et garantir la couverture des risques

2 jours

1. Les trois axes des contrats d'assurance de l'immobilier

  • classification des assurances de dommages : biens et responsabilité
  • principe indemnitaire
  • régime financier de la répartition

2. Typologie des contrats souscrits en copropriété

  • assurance de la collectivité, assurance personnelle du copropriétaire, assurance PNO
  • assurance du locataire ou de l'occupant
  • assurance responsabilité civile professionnelle du syndic
  • clauses de renonciation à recours

Cas pratique : identifier les contrats à souscrire pour garantir les risques au sein d'une copropriété

3. Garanties en multirisque immeuble et habitation

  • garanties de biens : incendie, événements annexes, garanties obligatoires, vol et vandalisme, dégât des eaux, bris de glace, pertes financières
  • garanties de responsabilités liées à l'occupation : responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire (les risques locatifs), responsabilité du propriétaire occupant partiel vis-à-vis des locataires/recours des locataires, recours des voisins et des tiers, responsabilité du fait des bâtiments en ruine
  • négociation des garanties, extensions, franchises et cotisations - délais de résiliation

Étude de cas : étudier un sinistre incendie, de sa survenance à son indemnisation

4. Assurance dommages-ouvrage : négocier son contrat

  • qui doit souscrire l'assurance ? sanctions en cas de non-souscription
  • nature des dommages couverts, négociation des extensions et exclusions de garanties
  • garanties de responsabilité civile décennale des constructeurs
  • déclaration de sinistre et délais à respecter

Cas pratique : déclarer le sinistre

5. Travaux dans la copropriété : comment les assurer ?

  • travaux soumis à l'obligation d'assurance, réception des travaux, délais, forme et conséquences
  • appliquer la garantie décennale/la garantie de bon fonctionnement, faire jouer la garantie de parfait achèvement

Mise en situation : faire jouer les garanties adéquates

6. Gestion des sinistres

  • rapport sinistre/prime, déclaration de sinistre (obligations de l'assuré, sanctions des obligations de l'assuré, exclusions, rôle de l'expertise)
  • obligations de l'assureur
  • nouvelle convention IRSI : étendue, prise en charge des dommages, principe de l'abandon de recours en tranche 1 (T1) et du recours en tranche 2 (T2)
  • convention concernant l'expertise amiable contradictoire

Cas pratique : appliquer l'IRSI à des situations de dégâts des eaux dans un immeuble

D. Impayés de loyers d'habitation : recouvrement, précontentieux et contentieux

2 jours

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1. Identifier et mesurer le risque d'impayés

  • prendre des garanties dès la signature du bail
  • critères de choix du locataire, les limites à ne pas franchir
  • quid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ? quid de la clause de solidarité dans le contrat de bail ?
  • garantie Visale
  • garantie à prendre en cas de renouvellement du bail
  • gérer le changement de situation (financière, familiale…) du locataire en place
  • repérer les signaux d'alerte et réagir immédiatement

Partage de pratiques : étude des outils de détection du risque d'impayés mis en place au sein des entreprises des participants

2. Assurer et optimiser une solution amiable

  • vérifier la situation du locataire
  • obtenir le paiement direct des aides personnelles accordées au locataire
  • négocier des délais, mettre en place un échéancier
  • actionner la caution, mettre en oeuvre la garantie autonome
  • agir parallèlement par voie judiciaire

Atelier « Les actions amiables » :

  • identifier les actions amiables à mener
  • relancer le locataire
  • négocier un protocole d'accord

3. Entreprendre une action en justice et incidence de la réforme de la justice

  • optimiser ses relations avec les huissiers et les avocats
  • identifier la juridiction compétente : tribunal judiciaire, tribunal de proximité, juge du cotentieux de la protection (JCP)
  • conditions et délais de l'action : concilaition préalable obligatoire

Plan d'actions : planifier le calendrier de la procédure

4. Recouvrer les sommes dues sans rupture du bail

  • injonction de payer
  • procédure de recouvrement des petites créances
  • assignation
  • saisies et mesures conservatoires efficaces
  • incidence du surendettement du locataire

5. Recouvrer les sommes dues avec rupture de bail

  • dettes des locataires partis
  • mise en oeuvre des clauses résolutoires
  • actions en résiliation : les délais
  • contenu du commandement de payer
  • délais et régime de l'expulsion
  • protocole de cohésion sociale
  • CCAPEX
  • pouvoirs du juge en matière de délai de paiement
  • allongement de la période hivernale

Plan d'actions : mener une action en recouvrement

Pédagogie

  • Programme complet animé par des professionnels de la gestion locative
  • Invitation à la journée d'actualité ELEGIA sur les baux d'habitation pour appréhender les évolutions juridiques les plus récentes de son métier

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L'ordonnance portant réforme de la copropriété est parue le 30 octobre 2019. Suivant l'article 215 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 autorisant le gouvernement à légiférer en la matière par ordonnance, cette réforme a pour objectif notamment de : redéfinir le champ d'application et adapter les dispositions du statut de la copropriété ; clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété. Il est vrai que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété avait été largement retouchée et nécessitait, de l'avis de tous, une refonte. Dans ce contexte, l'ordonnance du 30 octobre 2019, en ses 42 articles, modifie par moins de 36 articles de la loi du 10 juillet 1965 tout en créant 25 nouvelles dispositions. C'est également le décret d'application du 17 mars 1967, dont dépend le succès de la réforme, qui a été modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Pour suivre cette réforme, ELEGIA Formation vous propose quatre rendez-vous en matinée, autour d'un brunch. A cette occasion, les points essentiels de l'ordonnance seront abordés pour avoir une vision globale de la réforme de la copropriété. Des « Focus » seront présentés permettant d'analyser dans le détail les règles nouvelles portant sur la gouvernance (syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical), les modifications portant sur la structure de la copropriété, ainsi que la prise de décision en assemblée. Ces demi-journées seront l'occasion d'échanger avec des experts en copropriété, de partager vos expériences entre professionnels, d'obtenir des réponses opérationnelles à vos questions et d'améliorer vos pratiques.

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