Elegia

Être Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Par Elegia

Objectifs

  • Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise
  • Adapter ses contrats aux dernières évolutions
  • Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant
  • Identifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes

Programme

A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation

2 jours

1. Cadre juridique du statut

  • champ d'application
  • conditions pour bénéficier du droit au statut
  • distinguer le bail commercial du bail professionnel
  • conventions d'occupation précaire, baux dérogatoires, baux civils
  • domaine public

2. Ordre public et liberté contractuelle

  • règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
  • obligation de délivrance du bailleur
  • aménagements contractuels
  • régime des sanctions des clauses contraires au statut

Atelier « Clauses et ordre public » :

  • cas pratique : repérer les clauses non conformes
  • quiz interactif : tester sa compréhension

3. Aspects financiers lors de la signature et l'exécution du bail

  • fixer le loyer initial
  • clauses d'indexation : conditions de validité
  • charges locatives : charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis les dernières évolutions
  • révision légales : triennale, en raison de la variation des 25% de l'indexation

Atelier « Aspects financiers du bail » :

  • mettre en perspective l'indexation et la révision triennale
  • analyse de clauses charges

4. Changement de destination des locaux

  • activités connexes et complémentaires
  • changement d'activité
  • impact du règlement de copropriété
  • demande de déspécialisation
  • que faire en cas d'activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

  • règles légales : autorisation/interdiction
  • analyse des clauses usuelles en matière de cession : agrément, information, forme de la cession, garantie solidaire, préemption des communes
  • clause de sous-location et régime applicable, droit direct au renouvellement

6. Réparations et entretien

  • grosses réparations
  • mise en conformité des locaux : définition, répartition, distinction établissement recevant du public et bureaux
  • vétusté

Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

7. Annexes au bail commercial

  • état des risques et pollutions (ERP)
  • diagnostic de performance énergétique
  • diagnostic amiante
  • annexe environnementale
  • informations importantes, programmes des travaux du preneur, plans des locaux

8. Résiliation du bail

  • résiliation triennale du preneur et du bailleur
  • clause résolutoire
  • résiliation judiciaire et amiable
  • impact de la procédure collective du locataire
  • saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial à l'é chéance contractuelle

  • congé : cas et formalisme
  • demande de renouvellement : formalités
  • tacite prolongation
  • vente des locaux : le droit de préférence du preneur

10. Exercice du droit au renouvellement

  • conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
  • complications liées à la sous-location

Étude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

11. Loyer du bail renouvelé

  • fixation à l'indice : plafonnement
  • fixation à la valeur locative : déplafonnement
  • pondération des surfaces

Cas pratique : calculer le loyer plafonné et le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

12. Impacts du refus de renouvellement

  • détermination de l'indemnité d'éviction
  • modalités de refus du renouvellement
  • droit d'option et droit de repentir

Exercice de synthèse : les points clés de la réglementation des baux commerciaux

B. Baux commerciaux : ateliers pratiques

1 jour

Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM interactif

Atelier 1 : clauses et contenu du bail

  • analyser les clauses du bail et ses annexes
  • déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
  • identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : renouvellement du bail

  • que facturer et à quelle période ?
  • quand et comment délivrer les actes ?
  • quand et comment répondre aux courriers reçus ?
  • indemnité d'éviction
  • délais de prescription

Atelier 3 : défaillance financière du locataire

  • précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
  • démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
  • impacts du droit des procédures collectives
  • que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
  • actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
  • répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : bail dérogatoire

  • champ d'application
  • durée
  • modalités de sortie

Atelier 5 : révision légale du loyer

  • distinguer les révisions légales et les indexations
  • maîtriser les conditions de révision légale
  • éviter les pièges

C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer

1 jour

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

  • modalités de rédaction
  • loyer au prix de marché
  • versement d'un droit d'entrée
  • clause recettes
  • loyer progressif
  • franchise de loyer et conséquence faciale

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

  • choix de l'indice ICC/ILC/ILAT
  • conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
  • modalités de calcul

Atelier « Indexation du loyer » :

  • rédiger une clause d'indexation
  • calculer l'indexation d'un loyer commercial

3. Maîtriser la fiscalité du loyer

  • TVA ou CRL
  • imposition du loyer

4. Modifier le loyer en cours de bail

  • modification conventionnelle
  • révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, le lissage du déplafonnement
  • révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
  • révision du loyer suite à la déspécialisation

Atelier « Révision du loyer » :

  • rédiger un avenant modifiant le loyer
  • mise en perspective de l'indexation et de la révision triennale

5. Fixer le loyer du bail renouvelé

  • demande de renouvellement
  • définition de la valeur locative
  • comment déterminer la valeur locative ?
  • plafonnement : conditions et exercices de calcul
  • déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
  • cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
  • procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

D. Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial

1 jour

1. Fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

  • Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
  • législations spécifiques (notamment le C

Pédagogie

  • Approche opérationnelle complète du métier centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise
  • Activités pédagogiques innovantes autour du digital et du jeu
  • Invitation à la journée d'actualité ELEGIA sur les baux commerciaux pour appréhender les évolutions juridiques les plus récentes du métier

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Les Brunchs de la Copropriété 2021Par Elegia

L'ordonnance portant réforme de la copropriété est parue le 30 octobre 2019. Suivant l'article 215 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 autorisant le gouvernement à légiférer en la matière par ordonnance, cette réforme a pour objectif notamment de : redéfinir le champ d'application et adapter les dispositions du statut de la copropriété ; clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété. Il est vrai que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété avait été largement retouchée et nécessitait, de l'avis de tous, une refonte. Dans ce contexte, l'ordonnance du 30 octobre 2019, en ses 42 articles, modifie par moins de 36 articles de la loi du 10 juillet 1965 tout en créant 25 nouvelles dispositions. C'est également le décret d'application du 17 mars 1967, dont dépend le succès de la réforme, qui a été modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Pour suivre cette réforme, ELEGIA Formation vous propose quatre rendez-vous en matinée, autour d'un brunch. A cette occasion, les points essentiels de l'ordonnance seront abordés pour avoir une vision globale de la réforme de la copropriété. Des « Focus » seront présentés permettant d'analyser dans le détail les règles nouvelles portant sur la gouvernance (syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical), les modifications portant sur la structure de la copropriété, ainsi que la prise de décision en assemblée. Ces demi-journées seront l'occasion d'échanger avec des experts en copropriété, de partager vos expériences entre professionnels, d'obtenir des réponses opérationnelles à vos questions et d'améliorer vos pratiques.

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Le cycle professionnel « Être Gestionnaire de copropriété » d'ELEGIA intègre l'ensemble de ces questionnements, les impacts des dernières évolutions législatives et réglementaires ainsi que leur application et interprétation en jurisprudence pour apporter une vision complète et opérationnelle des missions du Gestionnaire de copropriété.