Elegia

Être Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Par Elegia

Objectifs

  • Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise
  • Adapter ses contrats aux dernières évolutions
  • Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant
  • Identifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes

Programme

A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation

2 jours

1. Cadre juridique du statut

  • champ d'application
  • conditions pour bénéficier du droit au statut
  • distinguer le bail commercial du bail professionnel
  • conventions d'occupation précaire, baux dérogatoires, baux civils
  • domaine public

2. Ordre public et liberté contractuelle

  • règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
  • obligation de délivrance du bailleur
  • aménagements contractuels
  • régime des sanctions des clauses contraires au statut

Atelier « Clauses et ordre public » :

  • cas pratique : repérer les clauses non conformes
  • quiz interactif : tester sa compréhension

3. Aspects financiers lors de la signature et l'exécution du bail

  • fixer le loyer initial
  • clauses d'indexation : conditions de validité
  • charges locatives : charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis les dernières évolutions
  • révision légales : triennale, en raison de la variation des 25% de l'indexation

Atelier « Aspects financiers du bail » :

  • mettre en perspective l'indexation et la révision triennale
  • analyse de clauses charges

4. Changement de destination des locaux

  • activités connexes et complémentaires
  • changement d'activité
  • impact du règlement de copropriété
  • demande de déspécialisation
  • que faire en cas d'activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

  • règles légales : autorisation/interdiction
  • analyse des clauses usuelles en matière de cession : agrément, information, forme de la cession, garantie solidaire, préemption des communes
  • clause de sous-location et régime applicable, droit direct au renouvellement

6. Réparations et entretien

  • grosses réparations
  • mise en conformité des locaux : définition, répartition, distinction établissement recevant du public et bureaux
  • vétusté

Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

7. Annexes au bail commercial

  • état des risques et pollutions (ERP)
  • diagnostic de performance énergétique
  • diagnostic amiante
  • annexe environnementale
  • informations importantes, programmes des travaux du preneur, plans des locaux

8. Résiliation du bail

  • résiliation triennale du preneur et du bailleur
  • clause résolutoire
  • résiliation judiciaire et amiable
  • impact de la procédure collective du locataire
  • saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial à l'échéance contractuelle

  • congé : cas et formalisme
  • demande de renouvellement : formalités
  • tacite prolongation
  • vente des locaux : le droit de préférence du preneur

10. Exercice du droit au renouvellement

  • conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
  • complications liées à la sous-location

Étude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

11. Loyer du bail renouvelé

  • fixation à l'indice : plafonnement
  • fixation à la valeur locative : déplafonnement
  • pondération des surfaces

Cas pratique : calculer le loyer plafonné et le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

12. Impacts du refus de renouvellement

  • détermination de l'indemnité d'éviction
  • modalités de refus du renouvellement
  • droit d'option et droit de repentir

Exercice de synthèse : les points clés de la réglementation des baux commerciaux

B. Baux commerciaux : ateliers pratiques

1 jour

Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM interactif

Atelier 1 : clauses et contenu du bail

  • analyser les clauses du bail et ses annexes
  • déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
  • identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : renouvellement du bail

  • que facturer et à quelle période ?
  • quand et comment délivrer les actes ?
  • quand et comment répondre aux courriers reçus ?
  • indemnité d'éviction
  • délais de prescription

Atelier 3 : défaillance financière du locataire

  • précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
  • démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
  • impacts du droit des procédures collectives
  • que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
  • actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
  • répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : bail dérogatoire

  • champ d'application
  • durée
  • modalités de sortie

Atelier 5 : révision légale du loyer

  • distinguer les révisions légales et les indexations
  • maîtriser les conditions de révision légale
  • éviter les pièges

C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer

1 jour

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

  • modalités de rédaction
  • loyer au prix de marché
  • versement d'un droit d'entrée
  • clause recettes
  • loyer progressif
  • franchise de loyer et conséquence faciale

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

  • choix de l'indice ICC/ILC/ILAT
  • conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
  • modalités de calcul

Atelier « Indexation du loyer » :

  • rédiger une clause d'indexation
  • calculer l'indexation d'un loyer commercial

3. Maîtriser la fiscalité du loyer

  • TVA ou CRL
  • imposition du loyer

4. Modifier le loyer en cours de bail

  • modification conventionnelle
  • révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, le lissage du déplafonnement
  • révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
  • révision du loyer suite à la déspécialisation

Atelier « Révision du loyer » :

  • rédiger un avenant modifiant le loyer
  • mise en perspective de l'indexation et de la révision triennale

5. Fixer le loyer du bail renouvelé

  • demande de renouvellement
  • définition de la valeur locative
  • comment déterminer la valeur locative ?
  • plafonnement : conditions et exercices de calcul
  • déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
  • cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
  • procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

D. Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial

1 jour

1. Fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives

  • Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
  • législations spécifiques (notamment le Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'application
  • dispositions d'ordre public
  • types de baux et conventions
  • référence aux articles 605 et 606 du Code civil

2. Principes généraux et incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée

  • obligation de délivrance
  • notion de vétusté et de force majeure : quel impact ?
  • clauses relatives aux charges
  • clauses relatives aux réparations
  • prise en compte de la jurisprudence

3. Autres charges et dépenses liées à la chose louée

  • taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
  • charges à caractère locatif engagées par le bailleur
  • charges de gestion
  • assurance

Étude de cas : comparer des spécimens de baux commerciaux

4. Charges de l'immeuble multi-occupants

  • immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
  • ensemble immobilier en copropriété
  • ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - ASL et AFUL, unions de syndicats
  • ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété

Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes

5. Répartition des charges de l'immeuble multi-occupants

  • cas de la copropriété
  • pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d'utilité
  • répartition contractuelle et principe d'équité
  • comment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?

Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété

6. Fixation des provisions pour charges courantes

  • justification nécessaire
  • comment doit être établi un budget de charges ?
  • quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?

7. Régularisation des charges courantes

  • décompte de régularisation, niveau de détail minimal
  • comptabilité des charges : annualité, dotations aux provisions
  • justification

8. Cas de récupération de dépenses de travaux

  • nécessité d'un plan pluriannuel de travaux
  • enregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations ?

9. Traitement des changements de locataires

  • arrêté des charges du locataire sortant
  • établissement du compte d'apurement
  • premières charges du nouveau locataire

10. Assujettissement des locations à la TVA

  • assujettissement de plein droit : cas, modalités et déduction
  • assujettissement sur option : conditions, modalités, conséquences
  • déduction de la TVA

11. Autres impositions

E. Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial

1 jour

1. Principes généraux de comptabilité

  • rappel de comptabilité générale
  • partie double, comptabilité d'engagement
  • comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre
  • comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat
  • cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés
  • cas particulier de la comptabilité des SCPI et OPCI

Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants

2. Spécificités de la comptabilité locataire

  • quittancement
  • comptabilité ou gestion extracomptable
  • imputation des encaissements et quittances

3. Élaboration d'un budget prévisionnel (annuel ou pluriannuel)

  • budget de charges et budget d'exploitation
  • élaboration du compte de résultat prévisionnel
  • postes de charges et de produits
  • budget entretien courant
  • plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »

Cas pratique : établir le budget d'un petit immeuble

4. Reporting à l'Asset Manager ou au mandant

  • compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat
  • analyse d'exploitation
  • ratios de rentabilité et autres indicateurs

Étude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation

F. Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles

2 jours

1. Règles de procédure spécifique du bail commercial

  • compétence matérielle et territoriale
  • règle de prescription
  • procédure spécifique devant le juge des loyers
  • compétences des commissions départementales de conciliation
  • importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
  • modes de preuves applicables

Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?

2. Contentieux de l'exécution du bail

  • sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »
  • répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifs
  • contentieux de la déspécialisation
  • contentieux de la restitution des locaux

Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations

3. Défaut de paiement des loyers et charges

  • analyse des clauses loyers et charges
  • mesures conservatoires
  • solutions amiables pour résoudre le litige
  • mise en oeuvre de la clause résolutoire
  • résiliation judiciaire, les règles de procédure
  • contestations de charges et leur contentieux

4. Locataire en procédure collective

  • prérogatives du bailleur
  • délais et formalités
  • procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
  • poursuite ou résiliation du bail
  • déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire

Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective

5. Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

  • fixation du loyer en renouvellement
  • procédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissage
  • fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
  • droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Étude de cas : analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement

G. Éviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure et anticiper les coûts

1 jour

Quiz interactif : tester sa compréhension du bail commercial

1. Fondements de l'indemnité d'éviction

  • compensation financière du non-renouvellement du bail
  • préjudice subi par le locataire
  • indemnité d'éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes

2. Procédure et règles de prescription

Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail

3. Circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité

  • non-renouvellement pour motif grave et légitime
  • dénégation du droit au renouvellement
  • droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier

Mise en situation : valider les circonstances donnant lieu ou non à versement d'une indemnité

4. Comment réagir face au maintien du locataire dans les lieux ?

  • séquestre de l'indemnité d'éviction, une prévention contre les situations litigieuses
  • date de libération des locaux
  • décompte des pénalités de retard
  • mise en demeure, commandement… l'essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits

Mise en situation : mesures appropriées face à un locataire qui refuse de quitter les lieux

5. Moyens pour utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur

  • délais et forme à respecter
  • obstacles à son exercice
  • risques financiers encourus

6. Comment s'évalue une indemnité d'éviction ?

  • valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition… quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?
  • quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?
  • documents à consulter
  • date de référence à retenir pour déterminer le montant
  • jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre
  • valorisation du droit au bail
  • compenser avec l'indemnité d'occupation

Étude de cas : analyser un dossier d'expertise

Pédagogie

  • Approche opérationnelle complète du métier centrée sur la gestion pratique d'un parc immobilier d'entreprise
  • Activités pédagogiques innovantes autour du digital et du jeu
  • Invitation à la journée d'actualité ELEGIA sur les baux commerciaux pour appréhender les évolutions juridiques les plus récentes du métier

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