Elegia

Construction - réhabilitation : aspects juridiques, techniques et financiers du montage d'opérations immobilières

Par Elegia

Objectifs

  • Identifier chacune des étapes des opérations de construction, du contrat à la réception des travaux
  • Organiser la réception des travaux, le fonctionnement des garanties et leurs conséquences sur les responsabilités
  • Appliquer les notions clés de l'ingénierie financière au montage d'opérations immobilières
  • Évaluer la rentabilité des projets

Programme

A. Construction - réhabilitation : étapes clés du montage d'opérations immobilières

2 jours

Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l'étude d'une opération de construction dans toutes ses étapes

1. Contexte du montage d'opération

  • aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zone
  • outils de programmation de l'opération
  • répartir les rôles entre maîtres d'ouvrage, maîtres d'oeuvre et autres intervenants et définir les responsabilités de chacun
  • impact du développement durable

2. Étape administrative : règles applicables

  • permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable…
  • cas des immeubles de grande hauteur et des ERP
  • changement d'affectation de locaux

3. Phase contractuelle du montage d'opération

  • types de marchés et clauses essentielles, rédaction des clauses d'indexation, de révision et d'actualisation
  • pièces constitutives du marché, application des normes
  • contrats d'architecte, de contrôle technique
  • contrats d'entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, groupements d'entreprise
  • précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance

4. Gestion des litiges en cours de chantier

  • réagir en cas de défaillance de l'entreprise prestataire
  • sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise
  • intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
  • réceptionner les travaux en cas de défaillance de l'entreprise et préserver les voies de recours
  • permettre le relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais

5. Paiement du prix par le maître d'ouvrage

  • variations prévisibles du prix, indices, révision et actualisation
  • vérifier les situations de paiement
  • modalités de paiement et retenues de garanties
  • justifications et sanctions au non-paiement du prix

6. Obligations des constructeurs à l'égard du maître d'ouvrage pendant l'opération

  • respecter les règles de l'art, renseigner et conseiller
  • exécuter les travaux prévus, tenir les délais prévisionnels

7. Réception des travaux

  • enjeux de la réception, déclencher l'acte de réception
  • mise à disposition anticipée ne valant pas réception
  • réagir face aux désordres apparents

8. Mise en oeuvre des garanties après la réception

  • garantie de parfait achèvement, biennale, décennale des malfaçons, trentenaire : comment les préserver ?
  • dommages intermédiaires
  • exonérations de responsabilité

9. Assurances en matière de construction : aperçu

B. Ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières

1 jour

1. Monter le dossier financier d'une opération immobilière

  • opérations à court terme (promotion, rénovation…) et à long terme (investissement locatif, valorisation…)
  • études préalables et montage du dossier
  • bilan provisoire/examen des risques et des potentialités/bilan définitif

2. Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)

  • caractéristiques communes des opérations immobilières
  • flux de trésorerie dans une opération court terme/dans une opération long terme
  • flux de financement/autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)

3. Modéliser un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)

  • fonctions particulières d'Excel® (matrices et transposition, fonctions logiques…)
  • ordonnancement des feuilles de calcul (paramètres généraux, ventes, commercialisation, coûts, avancement)
  • détermination du besoin de financement et coût financier/plan de financement/bilan prévisionnel

Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d'une opération de promotion-construction

4. Calculer la rentabilité financière

  • outils mathématiques d'analyse financière
  • mesurer la rentabilité d'un investissement/taux de rendement moyen (ROI)
  • délai de récupération du capital investi (pay back)/valeur actuelle nette (VAN)/taux de rendement interne (TRI)
  • fonctions particulières d'Excel® (puissance négative, VPM, TRI…)

Cas pratique : calculer un ROI, le pay back, une VAN, un indice de profitabilité, un TRI

5. Déterminer l'incidence du financement de l'investissement long terme

  • quelle stratégie privilégier et avec quels outils ? effet de levier de l'endettement (ou effet massue)
  • quand recourir à l'emprunt ? les différents types d'emprunts et instruments financiers (swap, cap…)
  • mesurer l'incidence du financement sur le taux de rentabilité

Cas pratique : simulations financières et incidences du financement

6. Modéliser un investissement immobilier locatif

  • coût de l'investissement/entretien récurrent et gros entretien
  • perspectives locatives/le problème de la vacance des locaux/incidences fiscales (TVA, impôts directs…)

Cas pratique : monter et utiliser un modèle prévisionnel d'investissement immobilier à LT

7. Gérer les risques inhérents à l'investissement

  • risque propre aux flux/risque sur le capital/répartir les risques entre les différents actifs
  • fonctions d'Excel® d'analyse des risques (sensibilité et analyse de scenarii)
  • tests d'hypothèses : dans une opération court terme et dans une opération long terme

Étude de cas : exemples de risque propre au flux

Pédagogie

  • Analyse complète et pratique des règles applicables à chaque étape du déroulement d'une opération de construction
  • Ateliers pratiques illustrés par des simulations financières
  • Construction méthodologique du dossier financier du montage d'opérations immobilières
  • Deux formateurs de profils complémentaires : un expert du montage d'opérations et un spécialiste des aspects financiers

Formations de la même catégories (5)

Comundi
Les fondamentaux de l'immobilierPar Comundi

Complétez votre connaissance des fondamentaux dans les quatre principaux métiers de l'immobilier : gestion d'actifs immobiliers, conseils et transactions, développement de projets et promotion, gestion locative et d'exploitation!

Grâce à une équipe pluridisciplinaire dédiée, composée d'un expert immobilier, d'un notaire et d'une directeur immobilier, vous actualiserez en deux jours vos connaissances et compétences sur le vocabulaire, les acteurs et les règles de droit incontournables du secteur.

A noter : cette formation rentre dans le cadre des formations obligatoires annuelles pour le renouvellement de vos cartes professionnelles.

EFE
Montage d'opérations immobilièresPar EFE

Les opérations immobilières impliquent la mise en œuvre de nombreux acteurs juridiques, administratifs et financiers qui relèvent de domaines de compétences particulièrement étendus, allant de la fiscalité immobilière aux missions d’organisation de pilotage et de coordination des chantiers.

EFE
Réussir un investissement immobilier patrimonialPar EFE

Pour investir sans risque dans l’immobilier, il existe différents moyens : investissements directs ou indirects, formules de placement diverses... Il convient toutefois d’être vigilant sur les conséquences fiscales et les contraintes juridiques qui peuvent fausser l’économie d’une acquisition. Connaître le marché et maîtriser les possibles effets de levier permettent donc d’améliorer la rentabilité d’un investissement immobilier.

Dalloz
Négociation foncière : préparer et sécuriser l'acquisition foncièrePar Dalloz

Tout agent impliqué dans une opération d'aménagement ou de construction chargé d'acquérir un immeuble, déterminer sa valeur et négocier, se doit d'avoir un socle complet de connaissances sur la manière la plus adaptée de conduire la négociation foncière, de sa préparation à la conclusion de l'accord.

Groupe Revue Fiduciaire
Investissements immobiliers: quelles opportunités après la réduction des niches fiscales?Par Groupe Revue Fiduciaire
  • Maîtriser le mécanisme du plafonnement des niches fiscales et faire le point sur les dernières évolutions en matière d’incitations fiscales à l'investissement immobilier