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Baux commerciaux : fixation et révision du loyer

Par Elegia

Objectifs

  • Identifier les éléments clés de rédaction de la clause loyer dans le bail commercial
  • Appliquer les règles de modification et de révision du loyer commercial en cours de bail
  • Fixer le loyer du bail renouvelé

Programme

1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial

  • modalités de rédaction
  • loyer au prix de marché
  • versement d'un droit d'entrée
  • clause recettes
  • loyer progressif
  • franchise de loyer et conséquence faciale

2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation

  • choix de l'indice ICC/ILC/ILAT
  • conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
  • modalités de calcul

Atelier « Indexation du loyer » :

  • rédiger une clause d'indexation
  • calculer l'indexation d'un loyer commercial

3. Maîtriser la fiscalité du loyer

  • TVA ou CRL
  • imposition du loyer

4. Modifier le loyer en cours de bail

  • modification conventionnelle
  • révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, lissage du déplafonnement
  • révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
  • incidence du Covid-19 sur le loyer

Atelier « Révision du loyer » :

  • rédiger un avenant modifiant le loyer
  • mise en perspective de l'indexation et de la révision triennale

5. Fixer le loyer du bail renouvelé

  • demande de renouvellement
  • définition de la valeur locative
  • comment déterminer la valeur locative ?
  • plafonnement : conditions et exercices de calcul
  • déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
  • cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
  • procédure de fixation du loyer à la valeur locative

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

Pédagogie

  • Formation pratique animée par un avocat expert des baux commerciaux
  • Activités innovantes autour de la pédagogie digitale
  • Véritable méthodologie de calcul de l'indexation du loyer et de la renégociation du loyer en cours de bail

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