Elegia

Baux commerciaux : comment adopter une démarche technique et juridique efficace en matière de travaux, réparations et entretien ?

Par Elegia

Objectifs

  • Maîtriser les principes de répartition des travaux entre le locataire et le bailleur
  • Intégrer les clauses vertes dans la négociation des baux commerciaux
  • Adapter sa démarche juridique et technique
  • Optimiser ses coûts et préserver ses intérêts

Programme

Une solution à distance sera mise en place en cas d'impossibilité de réaliser cette journée en présentiel.

9h00 début de la journée

Préliminaires : Le contexte des travaux en matière de baux commerciaux

  • Maîtriser le vocabulaire
  • Les règles essentielles pour comprendre la répartition du coût des travaux entre le locataire et le bailleur : liberté contractuelle et interprétation restrictive des clauses en faveur du locataire ; lecture de clauses
  • Les trois moment clefs : livraison ; exécution du bail ; restitution des locaux

Première partie : La livraison des locaux

  • Réaliser l'état des lieux d'entrée : approche pratique
  • Identification des problèmes usuels lors de la prise à bail : fenêtre, vitrine, chauffage, climatisation, toiture…
  • Importance de la connaissance précise des locaux pour le locataire : remise des documents de maintenance des équipements clauses attestant que les locaux sont en bon ou parfait état
  • Les clauses du bail concernant l'état des locaux lors de la livraison : acceptation des locaux en l'état, vétusté…
  • L'importance de l'état des lieux d'entrée
  • Définition de la surface donnée à bail

Deuxième partie : Réparations et entretien en cours de bail

  • Répartition locataire / bailleur
  • Les limites prévues par la loi Pinel
  • Les clauses usuelles
  • Distinction : locaux loués et parties communes en cas de copropriété
  • Analyse des grosses réparations : ravalement, ascenseur, climatisation, ouvrants, chaudière
  • Précaution à prendre pour l'entretien courant des locaux : contrat d'entretien, information du bailleur en cas de difficulté
  • Manquement des parties à leurs obligations d'entretien et de réparation : résiliation ; l'autre partie peut-elle agir à la place de l'auteur de l'infraction ?
  • La mise en conformité
  • Définition : hygiène, sécurité incendie et accessibilité handicap
  • Répartition preneur / bailleur
  • Définition des ERP
  • Les principales mises aux normes imposées : amiante, plomb, ascenseur, accessibilité personnes en situation de handicap (principe et dérogations)
  • Les obligations environnementales
  • L'annexe verte,
  • Le décret tertiaire du 23 juillet 2019 sur les travaux d'amélioration énergétique
  • Les travaux en cours de bail
  • Les travaux du preneur : autorisation et contrôle
  • Les travaux du bail : la clause de souffrance

Troisième partie : Restitution des locaux

  • L'état des lieux de sortie : approche pratique – comparaison avec l'état des lieux d'entrée
  • La question de l'accession : retrait ou maintien des installations du locataire réalisées dans les locaux loués
  • L'exécution des travaux par le locataire
  • L'état des lieux de sortie et travaux de remise en état : analyse vétusté ; vérification de l'entretien, amélioration réalisée sans l'accord du propriétaire ; coût du décloisonnement sauf accord du propriétaire.
  • Les sanctions à l'encontre du bailleur : expertise et indemnité

17h30 clôture de la journée