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Asset management : gérer et valoriser un patrimoine professionnel

Par Elegia

Objectifs

  • Cerner les spécificités des biens immobiliers
  • Identifier les besoins des propriétaires et des utilisateurs de locaux professionnels
  • Mettre en oeuvre une méthode pour identifier les moyens d'optimiser un patrimoine professionnel
  • Gérer son patrimoine immobilier

Programme

A. Asset management : initiation

2 jours

1. Faire fructifier ses biens professionnels en examinant l'environnement juridique

  • caractéristiques des différents biens professionnels
  • types d'immeubles : bureaux, entrepôts, murs commerciaux, locaux d'activité
  • droit au bail et pas-de-porte : aspects juridiques et fiscaux
  • location meublée
  • droit de préemption et protection des locataires

2. Cerner les différentes problématiques fiscales

  • fiscalité des différents types de biens professionnels
  • imposition des revenus tirés de la location
  • IFI : cadre général, problématique de la holding animatrice
  • plus-values immobilières et plus-values sur valeurs mobilières – PFU
  • terrains à bâtir
  • fiscalité immobilière et ventilation entre acheteur et vendeur
  • fiscalité des droits d'entrée, des indemnités d'éviction (droits de mutation)

Quiz : le mode de taxation à la TVA des différentes ventes d'immeubles

3. Se repérer parmi les conventions d'utilisation des biens professionnels

  • appréhender le bail commercial : panorama
  • domiciliation d'une entreprise dans des locaux à usage d'habitation
  • crédit-bail immobilier : analyse et particularités fiscales
  • préemption sur fonds de commerce
  • comment gérer le changement d'affectation des locaux ?

Cas pratique : gérer un contrat de crédit-bail immobilier

4. Optimiser les opérations de location et d'achat des biens professionnels

  • état des lieux : le réaliser conformément aux dispositions réglementaires
  • avant-contrats et contrats immobiliers : points fondamentaux
  • vente de murs commerciaux et de terrains nus : vérifications et formalités préalables
  • impact de l'urbanisme commercial sur la vente de murs commerciaux et de terrains nus
  • autorisations préfectorales : permis de lotir et de construire, quid dans l'hypothèse du droit de préemption ?
  • taxe sur les bureaux en Île-de-France : notion, calcul
  • commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) : formalisme d'autorisation (zones particulières)
  • établissements recevant du public (ERP) : aspects réglementaires
  • publicité, enseignes et préenseignes

B. Asset management : perfectionnement

2 jours

1. Mise en location : faire les bons choix pour atteindre ses objectifs de rentabilité

  • rappels des principaux statuts locatifs
  • évolutions issues de l'actualité et leur implication pratique
  • fixation initiale du loyer, analyse de la situation du candidat locataire
  • garanties locatives à souscrire et à négocier
  • choisir d'appliquer volontairement un statut
  • obligations réciproques des parties, conséquences de ces obligations sur le montant du loyer et autres conditions de la location
  • quelles sont les clauses du bail qui assurent une meilleure rentabilité ? quels sont les pièges à éviter ?

Cas pratique : déterminer les clauses à insérer dans un bail pour tenir compte des principales situations rencontrées

2. Opérations réalisées par les locataires et les conséquences pour le bailleur

  • cession de fonds de commerce et d'entreprise
  • cession de droit au bail

3. Outils de calcul de la rentabilité

  • comptabilité élémentaire, taux de rendement, de la rentabilité brute à la rentabilité « nette-nette »
  • VAN et TRI

Exercice pratique : calculer la rentabilité d'un bien immobilier et le coût des travaux

4. Rentabilité locative

  • loyer, frais et charges, révisions et loyers en cas de renouvellement des baux
  • impact de la fiscalité
  • travaux obligatoires en cours de bail : travaux embarqués, amélioration de la performance énergétique des bâtiments
  • comment réagir en cas de contentieux ?

5. Valorisation d'un bien par des travaux

  • laisser le bien en l'état ? réaliser des travaux afin de le valoriser ? mettre le bien en conformité aux normes ?
  • principales règles à prendre en compte pour effectuer un choix éclairé, analyse des risques et solutions envisageables en fonction des risques

Cas pratique : rechercher les leviers de rentabilité d'un immeuble dans une situation donnée

6. Valorisation de l'immeuble par les choix de gestion patrimoniale

  • louer, relouer, donner et recevoir congé
  • rénover, réaliser des travaux
  • vendre en tout ou partie
  • consentir un bail emphytéotique ou un bail à construction

Exercice d'application : réaliser un bilan d'opération locative, déterminer la valorisation d'un bien, identifier les gains et les risques pour chaque option de gestion

7. Valorisation au moyen d'opérations spéciales sur immeubles

  • opérations de marchand de biens
  • opérations de promotion immobilière
  • présentation d'un bilan d'une opération de promotion immobilière
  • risques particuliers de ces opérations

Pédagogie

  • Apports techniques relayés par des cas concrets
  • Animation dynamique et expérience terrain d'un formateur expert du secteur de l'immobilier
  • Alternance d'exposés pratiques illustrés d'exemples et résolution de cas concrets sur les aspects financiers et juridiques

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La formation « Asset management : gérer et valoriser un patrimoine professionnel » d'ELEGIA, composée de deux modules, dresse un panorama complet des méthodes d'Asset Management, de l'inititation au perfectionnement.
Elle permet de garantir la rentabilité du patrimoine immobilier professionnel et d'en vérifier la réalité à l'aide d'outils. A l'issue de ces 4 jours, les participants sont à même d'en obtenir le meilleur rendement et d'optimiser la valorisation des biens immobiliers quant aux choix de gestion (location,vente) ou à la réalisation d'opérations complexes.

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Avocat fiscaliste doté d’une expérience de plus de 20 ans dans le domaine de la fiscalité d’entreprise, et fort de sa pratique quotidienne de conseiller en stratégies patrimoniales de chefs d’entreprise et de managers. Le formateur accompagne les participants dans l’assimilation des nouveautés de l’IFI et leurs applications.